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四階段計畫購屋,確保購屋安全

房東:邱小姐
發表時間:2013-10-14



四階段計畫購屋,確保購屋安全


撰文:廖逢麟


優惠房貸增撥3,000億,為房市注入新活力。優惠房貸增撥至今金額已達到1兆3500億,辦理戶數也超過60萬戶,對消化餘屋促進房地產市場買氣的功能相當明顯。此次增撥3000億元,由於政府利息補貼的減少,形成民眾搶貸額度的現象,可預期將來3,000億用罄前,也會發生相似的情況。


 


房地產買賣金額龐大,所牽涉到的專業知識多,消費者很難在急就章的情況下不發生交易糾紛,徒增買屋賣屋的困擾。若是消費者能按圖索驥,採用計劃性的購屋方案,讓繁雜的事項簡化為數項重點,能在最短的時間內找到理想中的房子,減少交易糾紛,避免做出錯誤的決定,使得一輩子的心血付諸流水才是最重要的。


 


新增撥的3,000億元優惠房貸,雖然政府補貼的利率減少,消費者實際負擔的利率由2.3%增加到2.425%,精算之後發現,實際上每月還款金額增加得不多,以200萬元的貸款金額計算,每個月才增加121元。因此民眾實不需為了搶貸房貸,而買到不符需求的房屋。其實民眾可以計劃性地,選擇良好的區位或產品,買到具有增值潛力的區域,則或許可以不用擔心房價下挫的問題。


 


在考量過買賣房屋應考慮各種因素後,特歸納「計畫性購屋」重點,讓消費者買屋時能省時、省力又省心:


 


一、財務規劃方面


購屋最重要的條件,即是先考慮手頭上自備款的多寡,評估自己的收入情形,才能計算每月可還款金額的上限。若是評估過於樂觀,而未考慮其他因素,如利率升降、薪資水準、物價漲跌等,則可能會造成生活品質低下的影響。因此詳細計算可負擔的還款金額,有助於決定所能購買的房屋總價。


 


以每月4萬元的薪資收入來計算,每月可以忍受的還款金額為不超過三分之一為上限,則每月的還款金額不超過13000元,目前的2.425%的利率水準之下,可貸款金額為240萬元,但預估年底利率調整到5%,則貸款金額不超過200萬元為限,因此如果預估利率調升可能超過5%時,則再開拓其他的財源是必須的。


要開闢額外財源的方式,將房屋出租是可行的方式之一。以桃竹地區的房租水準,30坪的房屋每月的租金收入約在8000元到15000元之間,將可有效的抵充銀行貸款,且不影響到原來的生活水準,因此以租金來繳納房貸是可有效的減低還款負擔,是很好的財務規劃方向。


 


二、區位方面


已成形的市區擁有成熟的生活機能,但相對其發展也較受限,除非有重大的建設計畫如捷運,否則其未來的增值性已定型。要判斷區域的未來發展性,最直接的方法就是注意各項交通建設的訊息,有良好的交通網路,房屋的增值力就強。例如中山高及北二高的通車,造就了南崁、龍潭二大區域的發展;高速鐵路的興建,使六家、青埔等區域有了良好的遠景;台北市各捷運車站附近,更是台北市發展的重心;未來機場捷運各車站位置,正是進場的最佳地區,尤其目前機場捷運已規劃完成但還沒動工,正是房地產將漲未漲的時機,也正是進場的最佳機會。


 


除了區位之外,產品的類型也是未來房屋出售時的重要因素,應以大眾化的產品為首要的選擇,特殊稀有產品不是大好就是大壞。以市場上出現的挑高套房產品為例,優缺點的分析就相當重要。挑高產品的優點是訴求一坪當二坪用,購買相同的坪數可以創造出較多的使用空間。其缺點則有:


1、產品的價位,挑高產品由於可以一坪當二坪用,平均單價較正常的產品每坪高出二至三成。


2、公設比高,此類產品公設比動輒超過40%,遠高於一般正常樓高產品的30%公設比。


3、室內夾層大部分為違建,有被拆除的風險,台北市政府就曾拆除室內的夾層違建。


4、出入份子複雜,將來出售時接手的買方難覓,購買此種產品勢必要忍受跌價的風險。


 


三、簽約階段


在找好特定標的之後,接下來就是簽約過戶的時段,此時也需要代書、銀行及產險業者互相配合的時段。但對消費者最切身相關的,卻是房屋本身是否符合安全的要求,這時要求賣方出示輻射、海砂偵檢的報告書,就相當重要,如果賣方沒有作輻射、海砂偵檢,建議消費者先請業者作檢測。否則即使發現可以得到補償,也無法彌補時間精力的耗費。


 


另外,火險的投保也相當重要。目前火險的投保大多為銀行為確保債權要求貸款戶投保,投保的保險受益人為銀行,且係以房屋折後的價值為投保額度,萬一發生火災時,受災能得到的保障有限,因此在銀行所要求的額度之外再增加保額,或另外再加買一張火險保單,才能提高意外發生時的保障。


 


第三個就是有關各種稅費的負擔,諸如土地增值稅、契稅、房屋稅、地價稅、登記規費、印花稅等的繳納及分擔,都需要請代書列出詳細的清單,加上前述的輻射、海砂檢測的費用。尤其目前是增值稅減半徵收的期間內,是否需要請代書作節稅的規劃,都需要請代書或專業的不動產業者作詳細的規劃,以節省稅費負擔。


 


四、交屋階段


交屋時要注意的就是尾款的交付、現場附贈品的點交等,交屋完成之後,新的所有權人應該要馬上更換新的門鎖,以免有心人多製作一份鑰匙,此外還要確定屋內的設備是否維持堪用狀態,權狀的內容有無錯誤,最好申請一份登簿謄本,以確認登記機關的登記內容無誤。


 


五、慎選合法的不動產經紀業者


業者所能提供的服務越多越完整,越能給予客戶完整的保障,可以從業者所繳交的保證金額度、是否提供海砂、輻射檢測、防火責任保障、產權的審查等項目來實地了解業者的服務項目。最重要的是不動經紀人員是否取得不動產經紀人或營業員的資格,否則即屬非法的業者,即使業務技巧高超,萬一發生買賣糾紛,非法經紀人大可一走了之,消費者總是受害最深的人。因此慎選合法業者實是最重要的關鍵,依照不動產經紀業管理條例規定,仲介公司應將合格的不動產經紀人證照懸掛在明顯的處所,而且不動產說明書及買賣契約書都必須經過不動產經紀人簽章,可以提供消費者多一層的保障,萬一發生糾紛時,還可以向營業保證基金管理委員會申訴及求償,因此務必要找合格的不動產經紀人及經紀業,才能有較高的保障。





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    發表時間:2013-12-04

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    發表時間:2014-01-02

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