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房仲高手成交關鍵

房東:傑仔
發表時間:2010-11-21


◎身為銷售員沒有賣不掉的產品,只要賣不掉的不自信。說穿了所有的幣及,不過就是「信心」問題。經濟沒有不景氣,只有人爭氣不爭氣,無論房價大跌或大漲,永遠都是買賣房子的好時機。



◎有些人也許不一定會認同這種說法,不能認同的人,本身就不適合再作銷售,也註定了絕對是一位「窮」房仲業務。



◎買方不喜歡的理由大致可分為幾類:價格問題、風水問題、環境問題、屋況問題、學區問題等。



◎只要喜歡,價格跟本不成問題。



◎「風水問題」



房子在死巷



廁所在中間



長方形的房子



房間光線不良



一樓沒有前後院



沒有飯廳,只有客廳



沒陽台無法曬衣



◎「環境問題」



馬路邊太吵



接近鐵道太吵



五樓公寓爬太累



交通不便



地點偏僻



傳統市場太遠



巷道狹小出入不便



◎「屋況問題」



屋齡太舊



屋況太糟



漏水問題



浴室壁癌



頂樓易漏水又太熱



◎何謂主力案



主力案就是本月一定要賣掉的案子,主力案的條件要符合「三況」-價況、人況、屋況



價況-價格狀況合乎該區域房價行情,賣家先開出個天價也無妨。



人況-屋主可談價格的情況具有彈性。如屋主急售。



屋況-房子室內的屋況好壞也會反應在房價上。破舊的房子反而是投資客的最愛,因為此類屋況才有塑造價格的空間。



◎不管出價多少,買方的口頭出價其實只是"買方心裡的試探價",房仲業務千萬別誤以為他是實際的買價。



◎業務常常要作很多額外的辛苦工作,明明已經是出到底價了,還要熬個兩天,等第三天斡旋金到期日才跟買方說:「恭喜你,屋主願意降價賣了!」然後再補上一句:「跟屋主談了很久,他才願意降價。」同時,可以這樣安撫買方,雙方價格雖然有差距,有時候屋主快速降價也是很正常的一件事。



◎只要買方表示喜歡,不管出價高或低,先收斡旋金再說,很多洽談的機會都是在收斡之後出現的。



◎就直接收斡,收要約也無妨,這種方法最常讓平時表現很普通的,沒什麼特別的業務員,達成較高的成交機率。



◎投資要買那個地段的房子,不用說答案一定是市中心,我對市中心的定義是:居住密集度、人口居住密度最高的區域,這些區域的房屋供需比較平衡。這些區域的特點是都以一個重要的市政單位為中心點,例如縣市政府等,距離走路十分中支內的區域,五百到八百公尺的範圍。



◎我不只強調台北市的市中心,因為全台各地都有所謂的「市中心」,簡單講就是食、衣、住、行、育、樂都非常方便的區域。



◎中古屋的投資要點



1.交通便利



2.公園、綠地、景觀-一個房子的客廳或是臥室窗戶一打開,可以看到公園綠地或是許多綠樹,比起看不到綠景的房子,同一區域每坪至少多出一到兩萬。



3.學區



4.生活機能



5.就業機會



6.商圈特色



7.人文素質



◎以投資客來說沒有所謂時間急迫性或在意屋況問題,重點是要套利、要賺價差,產品的投報率要好。



◎對買方來說,交易風險是在過戶前,因以支付款項但產權尚未轉移;對屋主來說,交易風險在過戶後,產權以移轉,尾款是否能全數收訖。



◎要談房子的「價值」,買方價格才有往上加的空間,如果談的是「價格」的高低,永遠都會陷入泥沼裡沒辦法達成共識。



◎房子如果具備價值,房屋的價格就能夠升的上來,房子如果沒有具備這種價值,價格只會越出越低,到最後無法成交。



◎「張媽媽你價錢可不可以再加一些?」既使買方出的價格已經高於開價,同要要調價(要求買方加價)



◎「屋主說你這價格真的有差距」但是此時的態度與語氣不可太強硬。



◎「不跟屋主議價,就是害屋主賣不掉房子!」



◎「不跟買方調價,就是害買方買不到房子!」





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  • 1 樓住戶:白犯
    發表時間:2010-12-24

    傑仔好像很喜歡施亮州老師的書 推薦!!

    2 樓住戶:小范
    發表時間:2015-03-15



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