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[房價]掌握價格 透視房屋未來價值

房東:上班族
發表時間:2009-10-25


掌握價格 透視房屋未來價值


■ 彭培業

不管買預售屋、新成屋或中古屋,精確掌握房屋的真實價格,是購屋的第一個功課。
這件事說來容易,但學問可大得很。別看現在口袋「麥克、麥克」的不動產估價師,穿著亞曼尼(Armani)高級西服、帶著NB,好像很專業,即使他們擁有最完整的房價紀錄、最先進的估價公式、最迅速的市場情報,估算出的價格仍不免與市場成交價有誤差。這就是所謂的「資訊不對稱」(asymmetric information),當買方和賣方都掌握完整的資訊,交易會在對雙方公平的價位上成交;若其中一方掌握的資訊比另一方多,交易就對掌握資訊較多的那一方有利。 不動產市場完全是一個資訊不對稱的市場。為什麼預售屋都賣得比較貴?因為建商通常掌握比較多的資訊,他能找到未來增值幅度大的地段(看走眼的建商不在討論範圍內),也能找到願意付出較高價的消費者。 相反地,掌握資訊較多的買方,就可以買到比較便宜的房子,或以相同價位買到比別人更好的房子。不動產投資客就是最好的例子,他們靠著比一般人更精準的眼光、更豐富的資訊,在轉手之間獲利。
在資訊不對稱的市場中,掌握最多資訊的就是贏家。在不動產市場裡,所有資訊都是為了估算最精準的市場價格。這不代表購屋就得學估價公式。因為建商有土地開發團隊,他們最重要的工作之一就是估價;大型房仲業者也有自己的研究室,研究室裡臥虎藏龍,具有不動產估價師資格者比比皆是。他們不但經驗比你多、消息比你快、資訊比你完整,連估價公式都比你的專業且複雜。
我經營不動產仲介業20年,深深了解:即使再完美的估價公式,算出來的價格與實際成交價始終有差距。既然如此,有沒有更快、更精準的方法?
有。以下是善用資訊蒐集的聰明估價法:
北區房屋基本估價公式(土地開發分析價格的計算公式) V=[S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)]
V:土地開發分析價格 S:開發或建築後預期總銷售金額 R:適當的利潤率
C:開發或建築所需的直接成本 M:開發或建築所需之間接成本 i:開發或建築所需總成本的資本利

展開搜查行動
房價的70%建立在地段的價值上,剩下的30%就由生活機能、建築品質、格局裝潢、使用年限、住戶水準等因素所左右。從一些小地方著手,就能輕鬆地找到目標地段的價位區間。假設你想購買台北市中山區的房子,可以在中山國中捷運站下車,買杯星巴克的咖啡四處散步、看看四周環境,觀察公園在哪裡、市場近不近,然後留意電線竿與公布欄的紅紙條,求售的房子一坪開價多少錢。 除了買房子的「好朋友」電線竿之外,附近如果有預售屋或新成屋工地,也可以索取那些印製精美的DM,了解新屋和預售屋價格(通常是價格上限)。也別忘了蒐集附近仲介公司塞進信箱的DM,了解附近賣屋的屋主開價多少。
走累了,找個地方休息一下,通常家具店是個不錯的選擇。只要你打算在附近買房子,你就是家具店的潛在客戶,所以老闆往往會知無不言、言無不盡。家具店的客戶通常是附近剛搬來的新住戶,要找小道消息,進家具店準沒錯。從家具店出來後,找個忠厚實在的大樓管理員聊聊天吧。
從閒聊中你會發現,從價格到成交量,他知道的比你想像的多更多。從這些小道消息得到了高低價格後,你就能大略掌握該地區的價格空間。接下來要做的,就是針對單一物件,精準估價。

善用仲介專業
在你已縮小範圍、預備進行精確估價時,就是善用仲介公司專業的時候。房地產首在深耕經營,有品牌的大型仲介對地區房價的走勢、成交量價變化有長期研究,他們對房屋價格的預測最為準確。善用他們的專業,是取得最精準價格的最快方法。在找房屋仲介業者之前,必須先建立自己的大搜查線,養成對地區價格區間的敏銳嗅覺,才能以「巷子裡」的角度與仲介業者進行專業性對話。 我聽過有人以「逆向思考」的方式進行精準估價,這種想法非常有趣。當他鎖定了南京東路、松江路的華廈後,打電話給仲介公司,告訴仲介他有一棟松江路的巷內華廈要賣,屋齡、坪數等資料都報上,詢問仲介多少錢賣得掉。他的想法是「仲介最了解價格,而且不會讓自己吃虧」,然後業者報出來的價錢,就成為他口袋裡的價格低點。

不要急不要拖
買房子,與你上Yahoo拍賣網的道理相通,不要急,也不要拖。買房子最忌諱的是「急」,不經大腦思考,被建商塑造的美麗情境迷惑,匆忙下訂成交。背上20年的貸款不說,房子價格每年直直落,更讓你像「蠟燭兩頭燒」那般負擔沉重。 買房子的態度,應該像逛Yahoo拍賣網找零碼名牌那樣,先冷靜地觀察,判斷多少錢以下可以競標、多少錢以上是有人哄抬價格,然後耐心地找到成交的價格區間,等到完全符合顏色、尺寸等需要的品牌物件出現。千萬不要一時被美麗的外表迷惑,忽略自身的需要,明明是周杰倫,卻買了周潤發的西裝褲。儘管西裝褲是好東西,如果不符合你的需求,再好都沒有用。

在你觀察市場中物件流動的情形時,事實上,你就在累積估價經驗。一旦找到超值好屋,記得,不要拖,真正的好機會稍縱即逝。在中古屋市場裡,有些久賣不掉的房子,賣方會一時心軟,在價格上有所讓步。一旦你錯過這一回,同一區域裡不見得還找得到價格/價值比這麼漂亮的機會。有時房價雖然比別人高了60萬元,屋主卻花200萬元裝潢且不滿一年,碰到這種情況,切記不要拖,勇往直前。 如果你是賣舊屋、買新屋的換屋族,你的舊屋賣價也能運用前文所提的聰明估價法,讓你找到不吃虧、又讓買方佔便宜的市場價格。 (本文摘自「買對房子,買進千萬人生」一書,作者是北區房屋首席總經理)





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  • 1 樓住戶:宋紫豪
    發表時間:2014-05-31

    買房子仲介都是報高不報低,都是拿最高的成交價給你看

    仲介是賺傭金, 價格賣越高傭金就抽越多, 所以每個仲介當然都希望賣越高越好

    就像之前我朋友買一間華廈
    因為信任知名仲介竟然可以買$1600萬以上, 在不知行情之簽下合約, 但事後發覺買賣價錢 ,跟市場行情 落差一百多萬 ,

    隔天才知道其他仲介才開$1500萬左右 行情價約$1450萬 為獨知名仲介開$1800萬, 朋友還以為自己很利害殺2佰萬下來 賺到了,所以後悔不想買了

    仲介就有點是趕鴨子上架, 逼朋友一定要買屋,不履行合約就是違約, 更說出狠話 , 要寄存證信函告我的朋友

    仲介就是這樣, 釵h重要事項都不事先告知, 等有紛爭時就說要採法律途徑解決o

    被那知名仲介當盤仔多花別人100萬, 可能是有些人都有品牌迷思, 信任仲介的一面之詞, 知名仲介說什麼都相信也不去求證, 也不去比較, 就傻傻的相信, 最後吃虧上當的都是自己


    買賣前要先了解市場行情, 詢問多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價

    如果真的不知如何評估行情,可以上知名網站 全民比價網

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋
    買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


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    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/





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