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法拍資訊如何看

房東:張先生
發表時間:2009-10-25


法拍資訊如何看



1.如何看報紙上的法拍資訊?
根據強制執行法,法院必須在拍賣前將拍賣公告刊登於報紙上,所以報紙上也會有法拍屋的公告,但法院礙於經費限制,所以廣告的篇幅都不會太大,通常只會在分類廣告版下面的角落,而且較常刊登在一些公營的報紙,如中央日報上,有心人應該多注意這方面的消息。

報紙上的法拍屋公告:
a.報紙法拍屋公告:
(1)門牌住址:
表示拍賣的房屋座落在哪一區和地址。
(2)小括弧內的數字:
表示該建築物的總共樓高;如果是土地而非房屋,則括弧內的內容表示土地所屬的地目。

b.特別拍賣公告:
法院執行拍賣的投標日期及時間。

關於特別拍賣,根據強制執行法第95條修正,經法院 2次減價拍賣仍未拍定,可於10日內公告,3個月內民眾可以底價購買,民眾可具狀向法院提出申請買受,法院經債權人同意後即可出售〈爛案件、特殊案件〉,仍須繳交保證金及7日內繳清價款,並由法院點交。


2.如何解讀法院的法拍公告?
根據法院規定,要拍賣的房屋必須在拍賣前14日張貼公告,因此要得到最新的法拍屋資訊,最直接的方法就是不時到法院公佈欄查看,看看張貼在民事執行處公布欄的公告。當然,公告上的內容也可以幫助你初步過濾拍賣的物件。
法院公告的主要內容:

1.拍賣時間、拍次:
執行拍賣的時間以及是第幾次的拍賣,房子拍賣的次數越多,價格跟市價的差距越大。

2.說明事項:
每一張公告上都一定會有這一項,主要是告知債權人及債務人一些拍賣的相關事項,跟參加投標的人關係不大。

3.不動產附表:
土地標示:
(1)土地座落:該土地所在的地段及地籍編號。
(2)地目:是指土地使用的用途;土地的地目如果是 (建),表示是建築用地,其他還有農、林、旱、道等地目。
(3)面積:該土地的總面積。
(4)權利範圍:拍賣土地在總面積中持有的範圍,例如1000平方公尺的土地,權利範圍100分之1,則實際持有的土地面積就是10平方公尺(1000 * 1%)。
(5)最低拍賣價格:土地部分的拍賣底價,出價一定要高於這個數字才可能得標。

a.法院計算面積的單位是平方公尺,跟一般用「坪」計算不一樣,要自行換算:10平方公尺= 3.025坪
b.土地標示內,如果地目欄標示為 (道),表示道路用地,若房子在道路用地上,就有被拆除的可能,選購時要注意。  

3.如何調查法拍屋狀況?
蒐集資訊後,接下來就是要對自己有興趣的法拍屋進行了解,這是非常關鍵的步驟,關係到投標的價錢、房屋的狀況以及將來取得時會不會有問題,因此一定要對這房屋所有相關資料仔細研究。

調查法拍屋的管道:

1.閱讀查封筆錄:
法院在受理聲請強制執行後,就會對要拍賣的房屋進行查封,而在執行查封時員警會將當時房屋的情況,以及使用情形做記綠,作為法院是否點交的依據。
2.看土地及建物登記謄本:
不動產的轉移都會在地政單位登記,在登記簿謄本上會記錄土地及建物的標示、所有權及他項權利的狀況,是了解法拍屋權利所屬必須要看的資料。
3.實地勘察:
不管資料蒐集研究多詳盡,還是一定要親自到法拍屋現場實地看看情況,對於判斷房子的價錢有很大的幫助。

調查法拍屋時,你應該要注意幾件事情:
(1)法拍屋的產權狀況及使用情況是否點交。
(2)法拍屋的屋況、附近環境等條件。
(3)法拍屋的市場行情。
看地籍圖謄本:
如果要購買的法拍項目是土地,最好調閱地政單位的地籍圖謄本來了解土地確實的範圍、界址等資料。  

4.如何閱讀查封筆錄?
通常法院公告的後面都會同時附上查封筆錄,但查封筆錄所記載的內容卻往往不是一般人看得懂的,因此你必須要先學會解讀查封筆錄中的訊息。

看查封筆錄時最重要的項目分別為:
(1)目前使用的狀況
(2)產權狀況
(3)是否點交。

查封筆錄瀏覽要點:

1.使用情形:
(1)空屋:在查封時屋內無人居住。
(2)債務人自住:由債務人也就是房子的原持有人自行使用,屬於無權占有。
(3)租賃:房子在查封前已有租約,租給第三人使用,屬於有權占有。

2.產權狀況:
(1)優先承買權:
是指法拍屋拍定後,不動產的共有人可以在拍定後的法定期間內,以拍定的同樣條件(價錢)優先承購這棟房子。這個權利就叫做優先承買權。擁有優先承買權的人還包括地上權人、租地建屋的承租人。通常,有這權利存在的法拍屋,法院是不點交。
(2)土地為道路用地:
標的座落的土地使用分區為道路預定地,雖不影響點交,但可能會被徵收,影響房子的價錢。

(3)共有部分:
建物的公共設施或是停車位等共有的部分,屬於住戶共同持有,法院不點交。基於公共設施所有權隨建物轉移的原則,你還是可以取得共有部分的所有權,但不一定能取得使用權。

(4)所有權為應有部分:不點交。
(5)多順位抵押權:被拍賣的房子如果有多項抵押權的設定。  

5.如何申請土地及建物登記謄本?
除了看法拍公告外,因為不動產的資料是以登記為準,所以還必須要去申請拍賣不動產的土地及建物謄本,跟公告上的資料相核對,確認公告的內容是否無誤,否則萬一公告內容與登記謄本上的不符,就會造成得標無效。

申情流程圖:
1:抄下拍賣公告上的地號、建號、所有人姓名等資料。
2:到地政事務所:
現在地政事務所大都已完成連線作業,所以到任何地區的地政事務所都可以申請。
3:填寫申請書:
向服務台索取地政務所地籍謄本及閱覽申請書,申請項目勾選「電子資料登記謄本」之「個人全部」項,並填寫要調閱不動產的地號、建號、所有權人等資料。
4:排隊辦理:
抽取號碼牌,等候叫號至指定櫃檯辦理,出示身分證明,申請費用為每頁20元。
5:領取謄本及收據:
看懂建物登記謄本-申請土地或建物登記謄本的作用主要在於核對法拍公告上的資料是否無誤,
分為3個部分:

(1)標示部:
這個部分記載了土地的地段、地號、使用分區、面積、地價等;以及建物的建號、門牌、面積、建材、公共設施面積等,都應該要跟公告上的資料相核對。

(2)所有權部:
這個部分主要記載土地及建物的所有權人、權力範圍等事項,如果公告上的債務人跟上面的所有權人是同一人的話,當你需要債務人聯絡看屋時,或拍定後糾紛存在須訴訟可連絡尋找。

(3)他項權利部:
債權人查封實際情況。 

6.如何了解市場行情?
市場行情是出價時很重要的依據,充分了解區域的市場行情,才能估算該出多少價錢以及計算投資報酬。
一般來說,市場行情應該以成交的價錢為準,要了解成交行情,有下列幾種管道:
1.專業法拍資訊網:
目前專業的法拍資訊網,提供的法拍資訊非常多且詳細,一般有從事代標的仲介,都有加入。

2.仲介業者:
要知道市場成交行情最直接的辦法,就是問仲介業者。可到法拍屋所在區域的仲介店詢問。

3.鑑價公司:
可以找專門提供不動產鑑價服務的公司,打電話詢問該地區房子的價值,或是問銀行的不動產鑑價部門,可以得知大約的價錢。

4.管理員:
法拍屋的大樓管理員或是鄰近居民都可能知道附近的房子賣出的價錢,如果同一棟房子有其他樓層要賣,或許可以從住戶或大樓管理員探知房價。




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